“Na última reunião, votámos se o arranjo do elevador deveria ser dividido por todos ou calculado em função da permilagem. Ganhou a primeira opção, contra a vontade de alguns proprietários. O que manda a lei, quando não há acordo?”
Em princípio, a repartição das despesas com obras de conservação, como é o caso, deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns (por exemplo, eletricidade dos elevadores): os condóminos pagam em função da permilagem. Para mudar esta regra e dividir os encargos de forma equitativa, a medida tem de ser aprovada por maioria de dois terços, sem oposição. Na ata, o condomínio tem de justificar os critérios para a nova distribuição. Se a decisão implicar a alteração do regulamento e este está fixado no título constitutivo, é mais difícil mudar: a lei exige que todos os moradores estejam de acordo (embora admita abstenções).
Nas despesas com elevadores, todos os condóminos pagam desde que deles beneficiem ou possam fazê-lo. Ou seja, um morador do rés-do-chão também paga, mesmo que garanta não usar o elevador. Só poderá ficar livre do custo se não tiver acesso aos espaços servidos pelo elevador.
As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, que deve representar dois terços do valor total do prédio. As despesas com as inovações ficam a cargo de todos os condóminos em proporção do valor das suas frações.
Sempre que a decisão tomada pela assembleia de condóminos for válida e a inovação não se integrar nas exceções possíveis (assembleia decide de forma diferente ou a inovação diz respeito a partes comuns que estejam ao serviço exclusivo de um ou mais condóminos), mesmo os condóminos que não tenham aprovado as obras são, em princípio, obrigados a pagar a sua parte das despesas.
No entanto, um condómino poderá recusar-se, justificadamente, a comparticipar no pagamento se as obras tiverem natureza voluptuária, ou seja, servirem apenas para o lazer dos condóminos, não forem indispensáveis para o edifício nem aumentarem o seu valor ou se o valor da obra não for proporcional à importância do prédio.
“A administração do meu prédio quer instalar a antena de uma operadora de telemóvel no terraço. A decisão tem de ser aprovada por todos ou basta uma maioria de 75% dos moradores?”
O telhado do prédio é uma parte comum. Por isso, a decisão de instalar ou não a antena de uma operadora no terraço tem de ser unânime. Quando a proposta é votada na assembleia de condóminos, todos têm de concordar com a instalação. Não pode haver abstenções. O mesmo se aplica ao arrendamento de outros espaços comuns, como a "casa da porteira".
“As rendas obtidas pelo condomínio, com a cedência de uma zona comum para antenas de telecomunicações, estão ou não isentas de IRS?”
Os rendimentos que resultarem deste arrendamento têm de ser declarados no IRS pelos condóminos. Podem fazê-lo de duas formas:
• o valor das rendas é distribuído por todos, em função da permilagem de cada um. Neste caso, os condóminos assumem-se como senhorios e têm de se identificar no contrato de arrendamento;
• o condomínio assume-se como senhorio equiparado a pessoa coletiva, recebe as rendas e integra-as no património, diminuindo o valor das quotas individuais. Esta é a situação mais comum.
Em ambos os casos, os condóminos são considerados titulares de rendimentos prediais (categoria F). Por isso, têm de inscrevê-los na declaração anual de rendimentos, na proporção do valor das suas frações. Em contrapartida, podem deduzir as despesas de manutenção e conservação do local arrendado, como obras, limpeza, pinturas, prémios de seguros, etc.
Compete ao administrador entregar a cada condómino um documento que indique a sua quota-parte da renda e do imposto retido na fonte, bem como as despesas a deduzir no IRS.
“Um dos vizinhos do rés-do-chão recusa-se a pagar a limpeza da escada nos andares superiores porque diz não a usar. Tem algum fundamento?”
À partida, por se tratar de uma parte comum do edifício, propriedade de todos, o seu vizinho não pode evitar esta despesa. Se as escadas podem ser usadas por todos, todos devem pagar. A divisão dos gastos é tão justa como no pagamento da conta da luz das escadas, da água para lavar o chão ou de eventuais reparações.
Mas há exceções. É o caso de um lanço de escadas para o terraço, ao qual só se pode aceder a partir da casa de um dos moradores.
Nenhum outro condómino teria de pagar as despesas com essas escadas, utilizadas apenas pelo dono da habitação. Outro caso é o dos elevadores. Quem mora no rés-do-chão não pode recusar-se a participar nos custos de manutenção, desde que possa aceder a espaços por ele servidos (nem que seja para subir à arrecadação uma vez por ano).
Cada condomínio pode definir um esquema de pagamento, desde que fundamentado. As despesas comuns são pagas em proporção do valor das frações (quem tem uma fração com maior permilagem deve pagar mais), mas nada impede que todos paguem o mesmo ou que se faça outro tipo de divisão. Qualquer que seja a fórmula, só será válida se for aprovada por uma maioria representativa de dois terços do total do edifício e sem oposição na assembleia de condóminos.
“Já há alguns meses que o vizinho do último andar usa o terraço, propriedade de todos, para arrumar as bicicletas. Também deixou umas cadeiras velhas no corredor, que dificultam o acesso ao terraço.”
A atitude deste condómino é abusiva. Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem apenas suas.
Se algum dos vizinhos tem dificuldade em compreender que não pode usar a seu bel-prazer o que é de todos, explique-lhe que espaços como a entrada, escadas, corredores, telhado ou terraço não devem servir de arrecadação para os seus meios de transporte, para os móveis que já não usa ou outros objetos.
Toda a estrutura do prédio (desde o solo aos pilares), as instalações gerais de água, gás e eletricidade, bem como os pátios, jardins, elevadores e até as garagens são partes comuns. Como tal, não podem ser modificados sem a autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos. Só não será assim se, no título constitutivo, estas tiverem afetas a uma determinada fração (por exemplo, terraço no último andar, ao qual se tem acesso apenas por um dos apartamentos).
Imagine que um dos seus vizinhos decidia colocar uma cancela num patamar da escada, para delimitar o acesso à sua casa. Só o poderia fazer se tivesse comunicado a sua intenção à assembleia de condóminos, e todos votassem a favor. Se o fizesse sem o consentimento dos outros proprietários, estes tinham o direito de se opor à utilização abusiva do espaço, exigindo que a cancela fosse retirada.
Em princípio, a repartição das despesas com obras de conservação, como é o caso, deve seguir a mesma regra do pagamento de serviços comuns (por exemplo, eletricidade dos elevadores): os condóminos pagam em função da permilagem. Para mudar esta regra e dividir os encargos de forma equitativa, a medida tem de ser aprovada por maioria de dois terços, sem oposição. Na ata, o condomínio tem de justificar os critérios para a nova distribuição. Se a decisão implicar a alteração do regulamento e este está fixado no título constitutivo, é mais difícil mudar: a lei exige que todos os moradores estejam de acordo (embora admita abstenções).
Nas despesas com elevadores, todos os condóminos pagam desde que deles beneficiem ou possam fazê-lo. Ou seja, um morador do rés-do-chão também paga, mesmo que garanta não usar o elevador. Só poderá ficar livre do custo se não tiver acesso aos espaços servidos pelo elevador.
"Moro no último andar de um prédio. O teto nunca esteve isolado termicamente e sofro com temperaturas extremas no verão e no inverno. Uma vez que por cima da minha casa só existe o sotão (que é considerado parte comum) o condomínio é obrigado a proceder ao isolamento térmico do espaço?"
Como o sótão é parte comum, as obras necessárias à sua conservação são suportadas por todos os condóminos em proporção do valor das suas frações. Contudo, dificilmente o isolamento térmico será considerado uma obra de conservação. Mas o isolamento térmico poderá ser entendido como uma inovação que beneficiará todos os condóminos.As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, que deve representar dois terços do valor total do prédio. As despesas com as inovações ficam a cargo de todos os condóminos em proporção do valor das suas frações.
Sempre que a decisão tomada pela assembleia de condóminos for válida e a inovação não se integrar nas exceções possíveis (assembleia decide de forma diferente ou a inovação diz respeito a partes comuns que estejam ao serviço exclusivo de um ou mais condóminos), mesmo os condóminos que não tenham aprovado as obras são, em princípio, obrigados a pagar a sua parte das despesas.
No entanto, um condómino poderá recusar-se, justificadamente, a comparticipar no pagamento se as obras tiverem natureza voluptuária, ou seja, servirem apenas para o lazer dos condóminos, não forem indispensáveis para o edifício nem aumentarem o seu valor ou se o valor da obra não for proporcional à importância do prédio.
“A administração do meu prédio quer instalar a antena de uma operadora de telemóvel no terraço. A decisão tem de ser aprovada por todos ou basta uma maioria de 75% dos moradores?”
O telhado do prédio é uma parte comum. Por isso, a decisão de instalar ou não a antena de uma operadora no terraço tem de ser unânime. Quando a proposta é votada na assembleia de condóminos, todos têm de concordar com a instalação. Não pode haver abstenções. O mesmo se aplica ao arrendamento de outros espaços comuns, como a "casa da porteira".
“As rendas obtidas pelo condomínio, com a cedência de uma zona comum para antenas de telecomunicações, estão ou não isentas de IRS?”
Os rendimentos que resultarem deste arrendamento têm de ser declarados no IRS pelos condóminos. Podem fazê-lo de duas formas:
• o valor das rendas é distribuído por todos, em função da permilagem de cada um. Neste caso, os condóminos assumem-se como senhorios e têm de se identificar no contrato de arrendamento;
• o condomínio assume-se como senhorio equiparado a pessoa coletiva, recebe as rendas e integra-as no património, diminuindo o valor das quotas individuais. Esta é a situação mais comum.
Em ambos os casos, os condóminos são considerados titulares de rendimentos prediais (categoria F). Por isso, têm de inscrevê-los na declaração anual de rendimentos, na proporção do valor das suas frações. Em contrapartida, podem deduzir as despesas de manutenção e conservação do local arrendado, como obras, limpeza, pinturas, prémios de seguros, etc.
Compete ao administrador entregar a cada condómino um documento que indique a sua quota-parte da renda e do imposto retido na fonte, bem como as despesas a deduzir no IRS.
“Um dos vizinhos do rés-do-chão recusa-se a pagar a limpeza da escada nos andares superiores porque diz não a usar. Tem algum fundamento?”
À partida, por se tratar de uma parte comum do edifício, propriedade de todos, o seu vizinho não pode evitar esta despesa. Se as escadas podem ser usadas por todos, todos devem pagar. A divisão dos gastos é tão justa como no pagamento da conta da luz das escadas, da água para lavar o chão ou de eventuais reparações.
Mas há exceções. É o caso de um lanço de escadas para o terraço, ao qual só se pode aceder a partir da casa de um dos moradores.
Nenhum outro condómino teria de pagar as despesas com essas escadas, utilizadas apenas pelo dono da habitação. Outro caso é o dos elevadores. Quem mora no rés-do-chão não pode recusar-se a participar nos custos de manutenção, desde que possa aceder a espaços por ele servidos (nem que seja para subir à arrecadação uma vez por ano).
Cada condomínio pode definir um esquema de pagamento, desde que fundamentado. As despesas comuns são pagas em proporção do valor das frações (quem tem uma fração com maior permilagem deve pagar mais), mas nada impede que todos paguem o mesmo ou que se faça outro tipo de divisão. Qualquer que seja a fórmula, só será válida se for aprovada por uma maioria representativa de dois terços do total do edifício e sem oposição na assembleia de condóminos.
“Já há alguns meses que o vizinho do último andar usa o terraço, propriedade de todos, para arrumar as bicicletas. Também deixou umas cadeiras velhas no corredor, que dificultam o acesso ao terraço.”
A atitude deste condómino é abusiva. Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem apenas suas.
Se algum dos vizinhos tem dificuldade em compreender que não pode usar a seu bel-prazer o que é de todos, explique-lhe que espaços como a entrada, escadas, corredores, telhado ou terraço não devem servir de arrecadação para os seus meios de transporte, para os móveis que já não usa ou outros objetos.
Toda a estrutura do prédio (desde o solo aos pilares), as instalações gerais de água, gás e eletricidade, bem como os pátios, jardins, elevadores e até as garagens são partes comuns. Como tal, não podem ser modificados sem a autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos. Só não será assim se, no título constitutivo, estas tiverem afetas a uma determinada fração (por exemplo, terraço no último andar, ao qual se tem acesso apenas por um dos apartamentos).
Imagine que um dos seus vizinhos decidia colocar uma cancela num patamar da escada, para delimitar o acesso à sua casa. Só o poderia fazer se tivesse comunicado a sua intenção à assembleia de condóminos, e todos votassem a favor. Se o fizesse sem o consentimento dos outros proprietários, estes tinham o direito de se opor à utilização abusiva do espaço, exigindo que a cancela fosse retirada.