Dívidas ao condomínio: quem paga?

Luís foi proprietário de um apartamento entre maio de 2016 e agosto de 2020, mas nunca pagou as quotas do condomínio. A administração do condomínio nunca conseguiu recuperar os valores em dívida, apesar das diversas tentativas. Em setembro de 2020, a casa de Luís foi vendida a Bernardo, que pagou todas as despesas de condomínio que eram da sua responsabilidade durante os três meses em que foi proprietário da habitação. Três meses depois, Bernardo decidiu colocar o apartamento à venda, mas deparou-se com um problema. Apesar de não ter quaisquer dívidas ao condomínio, enquanto proprietário, o banco que irá financiar a compra da casa levantou algumas reservas quanto às dívidas de Luís, o primeiro proprietário.

As dívidas ao condomínio sempre suscitaram dúvidas quer ao nível da doutrina quer quanto às decisões dos tribunais, já que podiam variar: em determinados casos podiam ser da responsabilidade do anterior proprietário, ao contrário de outras que podiam ser da responsabilidade do atual proprietário.

Com a entrada em vigor da lei que veio rever o regime da propriedade horizontal, em 10 de abril de 2022, passou a existir uma resposta a estas dúvidas, com a declaração de encargos do condomínio. Agora, um condómino que pretenda vender a sua casa deve pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à fração, assim como a sua natureza, os montantes dos encargos com o condomínio e os prazos de pagamento. Esta declaração deve, ainda, mencionar, caso existam, as dívidas ao condomínio, nomeadamente a sua natureza, os montantes, as datas de constituição e o seu vencimento.

Já no que diz respeito ao responsável pelas dívidas, a lei também é clara: a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida de acordo com o momento em que estas deveriam ter sido liquidadas. No entanto, se o novo proprietário da habitação declarar expressamente na escritura ou no documento particular autenticado (DPA) que prescinde da declaração do administrador, está a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor da fração ao condomínio. Por outro lado, os encargos que se vençam depois da compra são da responsabilidade do novo proprietário.

Quanto à recuperação de valores em dívida ao condomínio, importa esclarecer que a ata da reunião da assembleia de condóminos pode ser usada para mover uma ação, como título executivo, desde que refira o montante anual das contribuições a pagar por cada condómino e a data de vencimento. Desta forma, se o condómino deixar de pagar o que deve na data fixada, a ata que deliberou o valor de cada quota é suficiente para mover uma ação.

Para evitar um aumento de valores em dívida, que muitas vezes se tornam irrecuperáveis, o administrador do condomínio deve instaurar uma ação no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, exceto se existir uma deliberação em contrário por parte da assembleia de condóminos ou se o valor da dívida for igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais IAS, que, em 2023 corresponde a 480,43 euros.